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父母给子女房子,赠与到底合算不合算?用这个公式一算便知

发布日期:2021-05-14 来源: 未知 阅读量(


伴随着房地产契税法的实施,很多人咨询,问自己是否要把房子赠与给子女?到底是买卖还是赠与更划算。

因为存量房(二手房)主要涉及契税、增值税和个人所得税三种,其他印花税等在估算时候可以忽略不计。我们先看几个涉税文件。

1.《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)第四条规定“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

2.《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第五条规定“五、受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”

3.《个人所得税法》第三条规定“个人所得税的税率:……(三)利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得,适用比例税率,税率为百分之二十。”

4.《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)“五、对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

可以看出,受赠人取得房屋并不属于零成本取得,其购房价格按照赠与人购买房屋时的价格确定。因此受赠人通过赠与取得的房屋再出售予其他人,原则上需要按照(转让受赠房屋的收入-赠与人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费)×20%缴纳个人所得税。但如果已经无法查实赠与人取得该房屋的实际购置成本或是受赠人无合理理由以明显低价转让房屋,税务机关可以通过核定征收的方式确定税费。此外,如果是对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,则可以免征个人所得税。

契税,父母不管是买卖还是赠与子女都需要缴纳,因此不予考虑。

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。  
家庭财产分割主要包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人**,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。(上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。)

可以看出,只要超过2年就不需要缴纳增值税,增值税的税率是5%。

我们用一般性情况的例子来计算,父母取得的房屋一般价格较低,我们用当时50万,现在房屋价格200万分析,父母只有一套房计算。

两年内:买卖缴纳增值税10万,赠与个税30万。

两到五年:买卖增值税0,赠与个税30万。

五年以外:买卖和赠与,增值税和个税都为0。

可以看出两年以上,买卖合算。两年内的房子增值一般没有这么快,因此自己计算一下即可,就是赠与(现房价——以前房价)*20%和买卖现房价*5%哪个大?就是缴纳的税多,选择另一种方式即可。


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