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全国疯狂卖地,明年的楼市走向能看出来了!

发布日期:2020-12-13 来源: 刘晓博说财经 阅读量(


本文转自公号:刘晓博说财经

作者:刘晓博

毫无疑问,2020年又是一个“激情卖地”的年份。根据财政部公布的数据:截至到2020年10月末,全国“国有土地使用权出让收入”达到了55965亿元,同比增长10.1%。这个增速跟广义货币M2的增速非常接近,远远超过GDP的增速,或者CPI的增速。2019年中国卖地的5强城市分别是:杭州、上海、广州、苏州、武汉,卖地收入分别是:2837亿元、1992亿元、1865亿元、1850亿元和1766亿元。也就是说:2019年只有一个城市卖地收入超过了2000亿。而今年的情况完全不同。仅仅前11个月,就已经有上海、杭州、广州三个城市卖地收入超过了2000亿元。下面是第三方研究机构整理出来的卖地收入排行榜(前50名):

卖地金额同比增幅上,广东中山、惠州,江苏的南通、扬州、盐城,山东的临沂、烟台等城市增长最快,都超过了100%。普通地级市里,佛山表现突出,卖地收入11个月超过了1100亿元,排在苏州、成都、重庆、天津、深圳等大城市之前。卖地收入出现下降的,有:天津、武汉、青岛、济南、郑州、绍兴、太原、合肥、石家庄、大连等城市。卖地收入下降的城市里,只有合肥市场明显回暖,其他都是比较冷的。

在卖地收入最高的几个城市里,上海、杭州、广州、北京显得比较醒目。杭州不用说了,是过去3年的卖地冠军,但今年一不留神被上海超过了。上海卖地收入为何大幅反弹?跟经济形势不好有关。今年前三个季度里,四大一线城市里只有上海GDP仍然是负增长,北广深都已经转正。近期上海不断放松人才落户的限制,也与此有关。这证明了我几年前提出的一个“定律”:房价都是在经济不好的时候大幅上涨的。经济好的时候,反而是慢牛。广州卖地收入大幅反弹,也跟经济压力有关。眼看着重庆的GDP要超过自己,这个老牌的一线城市压力肯定大。所以我们看到,过去一年多里,广州至少有5个限购城区放松了人才落后。在广州南沙,深圳购房者不断涌入,很多新盘的购买者超过半数是深圳人。而广州还有两个区——从化、增城,一直没有纳入限购。一线城市有城区不限购,广州是独一份。杭州卖地一直比较积极,跟即将举办亚运会有很大关系。至于北京,其实也有财政压力,今年北京楼市最大的变化是:卖地的时候基本上没有限价了。
我整理了北上广深和杭州、成都等6大城市的财务数据,我们可以做一个对比,看看当前哪个城市对土地依赖程度更大。使用的核心指标,是2020年前11个月卖地收入占2019年一般预算总收入的百分比。“一般预算总收入”,不仅包括了“一般预算收入”,还包括了上级的转移支付,其他年度的转结等。但不包括卖地收入,卖地收入计入的是政府性基金收入,属于另外一本账。另外,还拿卖地收入跟当前各城市地方债做了比较:

可以看出,杭州今年11个月的卖地收入,就达到了2019年一般预算总收入的130%,堪称高度依赖土地财政。其次是广州,卖地收入达到了一般预算总收入的68.3%;第三是成都。广州一直抱怨自己是三级财政,很吃亏。但加上转移支付等收入之后,广州一般预算总收入还是不错的。深圳是6大城市里对土地财政依赖度最低的,也是地方债余额规模最小的。深圳卖地收入虽然在6大城市里最少,但1年卖地收入就相当地方债余额的2倍还多。所以,深圳财政是6大城市里最稳健的。上海对土地财政依赖度虽然不算高,但明显高于北京和深圳。北京和上海的地方债余额,是大城市里最高的。

最后探讨一个重要问题:地方政府大举卖地之后,哪里的楼市压力会更大?各地土地价格不同、容积率不同,所以要看卖出的土地,到底可以建设多少平方米的房子。下面的表格,就是反映这个指标的:

2020年前11个月出让土地可以建设商品房面积超过3000万平方米的城市,有7个:成都、西安、广州、南京、武汉、杭州、上海。此外,青岛、长春、贵阳、佛山、惠州、乌鲁木齐、天津、唐山的规模也比较大。可以增加新建商品房面积最少的大城市,是北京、大连、合肥、深圳。我们可以结合人口总量、人口趋势做一个判断,就会发现:第一,深圳和北京的新增供应量是明显偏少的。尤其是深圳,虽然今年大幅增加了住宅用地,但考虑到历史欠账、人口增长,未来住房矛盾仍然是全国最突出的。北京的“用地紧缩”也比较明显,这有利于北京未来房价的补涨。第二,合肥、厦门、福州、烟台、大连供应量也不算大,这有利于楼市企稳,甚至可能引发上涨。最近合肥市场就比较热。第三,结合人口增量、总量考虑,长春、贵阳进入前十名不是好兆头,这意味着未来库存量将大幅增加。此外,乌鲁木齐的情况也类似。第四,成都、西安、广州、南京、武汉、杭州这些城市供应量都是连续多年比较大,未来一旦货币政策收紧,市场压力会比较大。广州11个月供地可建设面积,相当于3.5个深圳,而两个城市人口总量和增量基本上在一个水平上,未来哪里楼市更确定,一目了然。在大湾区内部,除了广州之外,供应量最大的是佛山,其次是惠州,其次才是东莞,珠海和深圳最少。考虑到人口总量,东莞的市场也比较确定。惠州要分片区分析了:临深、配套好的有价值,非临深片区价值一般。重庆、郑州以前供应量也比较大,由于今年市场不好,卖地有所控制,这有利于未来楼市的回暖。


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